11.2. Характеристика отдельных видов договоров купли‑продажи

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 
105 106 107 108 109 110 111 112 

 

Договор розничной купли‑продажи товаров

 

По договору розничной купли‑продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по розничной продаже товаров, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК).

Договор розничной купли‑продажи является публичным договором. К отношениям по договору розничной купли‑продажи с участием покупателя‑гражданина, не урегулированным ГК, применяется закон о защите прав потребителей и иные законы.

Продавцом может быть предприниматель‑организация или индивидуальный предприниматель. Покупателем является гражданин (физическое лицо). Товар должен приобретаться не для использования в коммерческих целях. Вместе с тем «иное использование», предусмотренное в ст. 492 ГК, может означать использование товара, купленного у розничного продавца, организацией. Но в этом случае товар не должен использоваться непосредственно для предпринимательской деятельности. Например, покупка юридическим лицом у розничного продавца спортивного инвентаря для организации отдыха работников предприятия, должна регулироваться правилами о договоре розничной купли‑продажи. Таким образом, покупателем по этому договору может быть и гражданин, и организация.

Нормы о розничной купле‑продаже изложены в § 2 главы 30 ГК. Специальные нормы о договоре розничной купли‑продажи имеют право преимущественного применения перед общими положениями о сделках, относящих к купле‑продаже.

Так, статья 493 ГК устанавливает, что, если иное не предусмотрено законом или договором розничной купли‑продажи, последний считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий. Вместе с тем сами эти документы не могут рассматриваться как договор.

Как правило, договор розничной купли‑продажи заключается в устной форме.

Особенности предложения о заключении договора розничной купли‑продажи (оферты) предусмотрены ст. 494 ГК. Публичная оферта может быть сделана в рекламе, каталогах, описаниях, обращенных к неопределенному кругу лиц. Но сделанное в указанных формах предложение может считаться публичной офертой только в том случае, если оно содержит существенные условия договора розничной купли‑продажи, т. е. условия о предмете договора и его цене. Реклама, не содержащая конкретных данных о товаре и цене, не может рассматриваться как оферта.

До заключения договора покупатель вправе осмотреть товар, потребовать проверки его работоспособности. Непредставление покупателю в месте продажи информации и указанных возможностей рассматривается как необоснованное уклонение от заключения договора (публичного).

Согласно ст. 500 ГК покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора. Если договором розничной купли‑продажи предусмотрена предварительная оплата товара в определенный срок, неисполнение покупателем этого обязательства признается его отказом от исполнения договора.

По общему правилу при продаже товара в кредит оплата осуществляется в определенный срок, установленный договором, после передачи товара покупателю.

Обмен товара.Общие положения о купле‑продаже ГК не предусматривают возможности обмена или возврата продавцу доброкачественного товара. С учетом характера розничной купли продажи в ст. 502 ГК предусмотрено, что покупатель вправе в течение 14 дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом.

При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него сумму.

Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подлежит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца.

Постановлением Правительства РФ от 19.01.1998 г. № 55 в Перечень товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену, включены:

– товары для профилактики и лечения заболеваний в домашних условиях (предметы санитарии и гигиены из металла, резины, текстиля и других материалов, инструменты, приборы и аппаратура медицинские, средства гигиены полости рта, линзы очковые, предметы по уходу за детьми);

– предметы личной гигиены;

– парфюмерно‑косметические товары;

– товары бытовой химии;

– мебель бытовая (гарнитуры и комплекты);

– технически сложные товары бытового назначения, на которые установлены гарантийные сроки: станки металлорежущие и деревообрабатывающие бытовые;

– и т. д.

Товар ненадлежащего качества в рознице.Статьей 503 ГК предусмотрено право покупателя по своему выбору потребовать: замены недоброкачественного товара на доброкачественный; соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара; возмещения расходов на устранение недостатков товара, а в отношении продовольственных и других подобных товаров – замены или уменьшения цены.

Вместо этих требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы.

Статьей 475 ГК предусмотрено четкое разграничение последствий передачи покупателю недоброкачественного товара в зависимости от существенности (несущественности) обнаруженных недостатков. При отсутствии существенных недостатков применение таких последствий, как отказ от исполнения договора и замена товара, исключено.

В отличие от этого, по договорам розничной купли‑продажи все последствия, включая замену товара и отказ от исполнения договора, связаны в т. ч. с обнаружением несущественных недостатков (кроме технически сложных и дорогостоящих товаров). Здесь проявляется большая юридическая защита покупателя – гражданина по сравнению с покупателем – коммерческой организацией.

Правила продажи товаров. Правила продажи отдельных видов товаров утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.01.1998 г. № 55 (действуют с учетом внесенных изменений и дополнений). Правила состоят из общих положений и особенностей продажи 17 укрупненных групп товаров: продовольственные; текстильные; трикотажные; швейные, меховые, обувь; технически сложные бытового назначения; парфюмерно‑косметические; автомобили, мототехника, прицепы, номерные агрегаты; изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней; лекарственные препараты и изделия медицинского назначения; животные и растения; бытовая химия; пестициды и агрохимикаты; аудиовизуальные произведения и фонограммы; строительные материалы и изделия; мебель и др.

Правила регулируют порядок организации работы торговых предприятий (режим, ассортимент товаров, оборудование, измерительные приборы и т. п.), а также состав информации о предприятии и о продаваемых товарах, предоставляемой покупателю, о подтверждении соответствия товаров установленным требованиям, об оказываемых услугах. Излагаются права покупателя и обязанности продавца.

Особенности продажи отдельных групп товаров охватывают в основном особенности информации об этих товарах и предпродажной подготовки. Правилами определены содержание и объем предпродажной подготовки большинства групп товаров. Исключение сделано для группы автомототехники, виды и объем предпродажной подготовки которой определяются ее изготовителем.

По некоторым группам товаров в содержание предпродажной подготовки включена проверка качества товара продавцом по внешним признакам либо без такого указания (для технически сложных товаров).

Проверка качества товара. Проверке подлежит соответствие товара требованиям к его качеству, предусмотренным договором, и обязательным требованиям государственных стандартов (другим приравненным к ним требованиям).

В тех случаях, когда договором не установлены требования к качеству товара, проверке подлежат требования, являющиеся обычными для данного товара. Покупатель вправе осмотреть товар, потребовать проведения проверки свойств или демонстрации его действия, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле. Продавец обязан проводить проверку качества и безопасности (осмотр, испытание, анализ, экспертиза) предлагаемого для продажи товара, если это предусмотрено законодательством РФ, обязательными требованиями государственных стандартов или условиями договора.

Объем проверки определяется характером товара и должен обеспечивать демонстрацию его основных потребительских свойств. Это относится, прежде всего, к технически сложным товарам, к электротоварам и ряду других.

Если порядок проверки качества товара не установлен, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли‑продажи.

 

Договор купли‑продажи алкогольной продукции (форма 11.2.)

 

Продажа алкогольной продукции имеет свои отличительные особенности. Прежде всего, это связано с тем, что оборот алкогольной продукции регулируется Федеральным законом от 22.11.1995 г. № 171‑ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции» (с последующими изм. и доп. (далее – Закон).

Под оборотом в Законе понимаются закупка (в том числе импорт), поставки (в том числе экспорт), хранение и розничная продажа.

Законом урегулированы отношения, связанные с производством и оборотом трех видов алкогольной продукции: этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции.

Алкогольной продукцией признается пищевая продукция, произведенная с использованием этилового спирта, произведенного из пищевого сырья, с содержанием этилового спирта более 1,5 % объема готовой продукции. Она подразделяется на следующие виды: этиловый питьевой спирт, спиртные напитки, вино (за исключением пива).

Этиловый питьевой спирт определен как ректификованный этиловый спирт, произведенный из пищевого сырья, разведенный умягченной водой до 95 % объема готовой продукции.

Спиртные напитки – алкогольная продукция, которая производится с использованием этилового спирта, произведенного из пищевого сырья, и не относится к вину или пиву. Разновидностью спиртных напитков являются коньячные изделия (коньяки, бренди).

Вино– алкогольная продукция, произведенная из виноматериалов, с содержанием этилового спирта, произведенного из пищевого сырья, не более 22 % объема готовой продукции.

Для осуществления оборота алкогольной продукции продавец должен иметь лицензию. В договоре прописывается, кем и когда выдан этот документ.

Закупка, поставка, хранение алкогольной и спиртосодержащей пищевой продукции, а также ее розничная продажа могут осуществляться только юридическими лицами, а розничная продажа алкогольной и непищевой спиртосодержащей продукции – как юридическими лицами, так и индивидуальными предпринимателями.

Лицензии выдаются федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ (федеральные лицензии), а также органами государственной власти субъектов РФ.

Министерство РФ по налогам и сборам является федеральным органом исполнительной власти, обеспечивающим государственное регулирование, межотраслевую координацию и государственный контроль в области производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции.

Согласно ст. 15 Закона организации, имеющие лицензии на закупку, хранение и поставки алкогольной и спиртосодержащей пищевой продукции, должны также быть аккредитованы в порядке, установленном Правительством РФ. Целью аккредитации является контроль качества и объема поступающей в розничную продажу упомянутой продукции.

 

Договор купли‑продажи ценных бумаг (форма 11.3.)

 

Ценные бумаги – это документы, удостоверяющие имущественные права их владельца, которые могут быть реализованы при предъявлении ценных бумаг (ст.142 ГК). Как и любое другое имущество, ценные бумаги оборотоспособны, то есть их можно подарить, обменять, продать.

При продаже ценных бумаг общие положения ГК о купле‑продаже могут применяться только в том случае, если законом не установлены специальные правила. Купля‑продажа ценных бумаг имеет значительные особенности. Исходя из специфики ценных бумаг, многие нормы, касающиеся условий договора о качестве, количестве и других характеристиках товара, не могут применяться к купле‑продаже ценных бумаг.

Предмет договора – собственно ценные бумаги, должен быть детально определен с указанием номера выпуска, эмитента, номинальной стоимости, категории и типа акций.

Отсутствие цены в договоре не повлечет его недействительности, но, чтобы избежать разногласий, сторонам нужно все‑таки определиться с ценой сразу. Оценить продаваемые акции они могут по договоренности, в том числе и по номинальной стоимости. В отношении таких сделок исключается внешний контроль за ценой, например со стороны налоговых органов, – ст. 40 Налогового кодекса РФ не применяется к сделкам с имущественными правами.

При заключении такого договора нужно проверить законность самого выпуска. Лучшее подтверждение этому – уведомление ФКЦБ России о регистрации отчета об итогах выпуска акций. Ценные бумаги, отчет об итогах выпуска которых не зарегистрирован, продавать нельзя.

Кроме того, нужно проверить правомочие владельца ценных бумаг на их продажу. Ведь ценные бумаги могут находиться под арестом или залогом. Для этого перед заключением договора следует попросить у продавца выписку из реестра владельцев ценных бумаг, удостоверяющую его права. Выписку выдает лицо, которое ведет учет эмиссионных бумаг. Это может быть либо должностное лицо самого общества‑эмитента, либо регистратор. В обществах с количеством акционеров более 50 такие функции может исполнять только регистратор.

Владелец вправе продать только те акции, которые уже оплатил. Подтвердить это может справка самого общества‑эмитента.

Имеются специальные нормативные акты, регулирующие отношения по купле‑продаже ценных бумаг. Применительно к акциям ОАО это, прежде всего, Закон «Об акционерных обществах».

Акционерные общества бывают двух видов: открытые (ОАО) и закрытые (ЗАО). Закрытые и открытые акционерные общества являются не особыми организационно‑правовыми формами, а лишь различными типами одной организационно‑правовой формы – акционерного общества, что должно отражаться в уставе и фирменном наименовании общества.

Договор купли‑продажи акций должен соответствовать законодательству. Например, акционеры ЗАО пользуются преимущественным правом покупки акций. Продать такие акции постороннему лицу можно лишь тогда, когда акционеры общества отказались от их покупки. Поэтому продавец обязан уведомить их о намерении продать свои акции и дать на ответ время, определенное уставом.

В открытом акционерном обществе участники могут свободно отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров. ОАО вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу. Согласно п.1 ст.92 Закона об АО любое ОАО обязано ежегодно публиковать в средствах массовой информации документы общества согласно приведенному перечню. Число акционеров открытого общества не ограничено, а число акционеров закрытого общества не должно превышать 50.

Ведение реестра акционеров является основной гарантией реализации прав акционеров. При заключении сделки купли‑продажи акции необходимо различать права на ценную бумагу (акцию) и права из ценной бумаги (акции). При отчуждении акции права на нее как на объект гражданских прав возникают с момента заключения сделки, а права акционера, вытекающие из владения акцией, возникают лишь после внесения сведений о состоявшейся сделке в реестр акционеров.

Каждая приобретенная акционером обыкновенная акция дает ему право одного голоса на собрании акционеров. Право голоса является основным правом акционера. Акционеры, владеющие привилегированными (безголосыми) акциями правом голоса не обладают.

Основное имущественное право акционера – право на получение дивиденда. Каждый акционер имеет право участвовать в распределении прибыли и получать дивиденды от деятельности общества. Дивидендом является часть чистой прибыли акционерного общества, распределяемая среди акционеров пропорционально числу принадлежащих им акций. Порядок выплаты дивидендов определен Законом «Об акционерных обществах».

 

Договор купли‑продажи объекта недвижимости

 

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Нормы о договоре купли‑продажи недвижимого имущества объединены в отдельном параграфе 7 гл. 30 ГК.

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. – диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

Объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, однако договоры их купли‑продажи могут совершаться в любом другом месте. При заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) на покупателя возлагается сохранение их целевого назначения и правового режима их использования.

По договору купли‑продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли‑продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во‑первых, продаваемое недвижимое имущество; во‑вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК).

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Нарушение этих требований влечет его недействительность.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет статус продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. При заключении договора купли‑продажи недвижимости государственных учрежденийнеобходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов.

В частности, государственное или муниципальное предприятие – как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК) – не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

В отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во‑первых, продаваемое недвижимое имущество; во‑вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

По сравнению с общими положениями о купле‑продаже товаров в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанный объект получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора (п. 2 ст. 552 ГК).

В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора.

В случаях, когда предметом договора купли‑продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли‑продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 

Договор продажи предприятия (форма 11.4.)

 

Под договором продажи предприятия разумеется договор купли‑продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК).

Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли‑продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия состоит в том, что к отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых – общие положения о купле‑продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК).

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК).

Продажа предприятия в целом, предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей. Действующее законодательство (ст. 132 ГК), рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс – объект гражданских прав, а не в качестве субъекта. Ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея в виду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в качестве субъекта гражданских прав предприятие нередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажи предприятия. С введением в действие части первой ГК (1 января 1995 г.) законодательство избавилось от этого термина.

Объектом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Если иное не предусмотрено договором права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации переходят к покупателю.

Права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия. Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого‑либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК РФ).

Для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них. При определении цены предприятия должны приниматься во внимание также права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом, и права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой – переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, – в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации. День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК).

Помимо договора продажи предприятия государственной регистрации, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия, подлежит также переход права собственности к покупателю.

В п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие, которое отражает специфику указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица. Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица‑правообладателя. Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из входящих в состав предприятия объектов недвижимости по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

Отдельные специальные правила предусмотрены ГК в отношении последствий такого нарушения договора продажи предприятия, как передача и принятие предприятия с недостатками.

Если недостатки предприятия либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и сведения об этом указаны в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Покупатель наделяется правом требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором.

В случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество ненадлежащего качества или представить покупателю недостающее имущество и тем самым избавиться от возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

 

Договор купли‑продажи земельного участка (форма 11.5.)

 

Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. Земельные участки следовали судьбе иного недвижимого имущества – строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью.

Земельный кодекс РФ в ст. 27 предусмотрел исчерпывающий перечень земель, исключенных и ограниченных в обороте. Ограничения в обороте земель сельхозназначения установлены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101–ФЗ.

Из оборота полностью изъяты земельные участки, занятые определенными объектами, находящимися в федеральной собственности, в том числе государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды; участки, занятые объектами использования атомной энергии, а также рядом иных объектов.

Ограничения в обороте связаны в первую очередь с интересами в области безопасности государства, обеспечения единства его инфраструктуры, охраны окружающей среды.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований к сделкам с земельными участками: в отношении земельного участка должен быть проведен государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли‑продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Земельное законодательство закрепило особый способ индивидуализации земельного участка – формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера.

Недействительными в силу закона признаются в соответствии с Земельного кодекса РФ (ст. 37) следующие условия договора купли‑продажи земельного участка:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Особые условия предусмотрены в отношении купли‑продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Законодательством установлено преимущественное право субъекта РФ либо органа местного самоуправления на покупку земельного участка либо на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже, за исключением случаев продажи земельного участка с публичных торгов.

 

Договор купли‑продажи жилой недвижимости (форма 11.6.)

 

Особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, – ГК и Жилищный кодекс РФ (новый ЖК РФ вступил в силу с 01.03.2005 г.).

Можно выделить следующие особенности законодательного регулирования оборота жилых помещений, которые должны быть учтены при заключении договора купли‑продажи квартиры.

1. Договор купли‑продажи жилой недвижимости, в отличие от договоров купли‑продажи нежилой недвижимости, подлежит государственной регистрации. Таким образом, установлена двойная регистрация: перехода права собственности на недвижимое имущество и договора купли‑продажи. При этом, согласно п. 3 ст. 433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только после ее прохождения.

2. В договоре купли‑продажи недвижимости обязательно должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

3. Совершение сделки с жилым помещением, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Рекомендации до приобретения квартиры.В первую очередь, удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит продавцу с которым Вы имеете дело. Это можно сделать, проверив его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Именно там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе – необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.

Не исключается подделка паспорта продавцом – достаточно вклеить в паспорт истинного владельца квартиры фотографию мошенника. Для проверки личности продавца можно обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца.

Следует также обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т. д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.

В паспортном столе по выписке из домовой книги (документ, показывающий, кто в данной квартире живет, откуда прибыл и куда выбыл) можно узнать количество зарегистрированных на конкретной жилплощади лиц. На основании этого можно сделать вывод о количестве лиц, не обладающих правом собственности. Бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны другие лица.

По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу. Если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. Выясните дееспособность продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства.

В паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т. д.). В домоуправлении иногда удается почерпнуть и другую информацию о квартире. Может оказаться, к примеру, что совсем недавно ваш продавец затопил несколько нижних квартир и на нем сейчас «висит» штраф в крупном размере. Или коммунальные платежи за данную жилплощадь не вносились более года и т. п.

Для спокойствия покупателя необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Как показывает практика, иски о расторжении договора купли‑продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому может быть несколько, но главная – то, что продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Сделка купли‑продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК). Ссылка на то, что в договоре указано, что нотариусом дееспособность сторон проверена, не признается веским аргументом. Ведь нотариус – не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник.

Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.

 

Договор купли‑продажи комнаты в коммунальной квартире (форма 11.7.)

 

Необходимо отметить, что технические характеристики комнат и квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.

В качестве правоустанавливающего документа может быть указан документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на комнату: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом!

Оценка квартиры (п. 4) используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.

Сумма, указываемая в п. 5 предложенного договора (цена договора), определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.

Указанный вариант оплаты по договору представляется наиболее предпочтительным, поскольку по условию п. 7 договора оплата связана с регистрацией договора, т. е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя – принять и оплатить. Содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты.

Существенным условием договора купли‑продажи жилого помещения является перечисление лиц, имеющих право пользования комнатой. В данном случае предложено три варианта редакции п. 13.

По соглашению сторон устанавливается количество экземпляров договора, их может быть как больше, так и меньше чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.

 

Договор купли‑продажи автомобиля (форма 11.8.)

 

Договор купли продажи автомобиля заключается в простой письменной форме, но для того, чтобы новый собственник автомобиля имел возможность не только владеть автомобилем, но и пользоваться, данный договор должен быть зарегистрирован в любом филиале МРЭО ГИБДД ГАИ. В случае, если новый собственник не собирается использовать автомобиль, а покупает его как «недвижимость», данный договор можно не регистрировать.

Обязательное условие при заключении договора– в нем должны быть отражены все технические характеристики автомобиля, указанные в Паспорте технического средства. (ПТС). При оформлении сделки в ГИБДД инспекторы требуют присутствие обеих сторон, или нотариальные доверенности в случае отсутствия сторон(ы). Действия инспекторов в данном случае неправомерно, но обойти их правила затруднительно. Данный договор лучше всего использовать в головном отделении МРЭО ГИБДД ГАИ. Поскольку, если пункт МРЭО ГИБДД ГАИ находится в какой либо фирме или частном магазине инспектора иногда (читай – часто или всегда) требуют договор составленный юристом магазина или фирмы, соответственно, за отдельную плату.